Les loueurs de meublés non professionnels, ce que la loi définit en 2018

Le Fiscaliste vous informe sur  la possibilité pour les loueurs de meublés qui ne sont pas professionnels, d’amortir la totalité de leur investissement et de manière linéaire sur 30 années, que la loi LMNP accorde. C’est donc un placement immobilier qui, sur le long terme, prend de la valeur mais qui permet également de déduire de ses revenus, l’amortissement uniquement comptable des logements. Explications de cette loi particulièrement avantageuse pour les loueurs de meublés.

QU’EST-CE QUE L’ACTIVITÉ DE LOCATION EN MEUBLE SELON LA LÉGISLATION

Une activité commerciale

La location en meublé définit une activité commerciale exercée par toute personne, de manière habituelle, d’appartements ou de chambres. Selon les impôts, les revenus ainsi dégagés relèvent de bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers.

Une activité exercée sous différents statuts

Ces locations meublées peuvent être effectuées par une société de personnes sous forme d’EURL, SARL de famille non soumise sur option à l’impôt sur les sociétés ou encore par des sociétés soumises à l’impôt société comme une SA ou une SARL de droit commun par exemple.

LE STATUT DE LMNP

Des recettes inférieures à un plafond

Afin de pouvoir prétendre au statut de loueur en meublés non professionnel, les recettes annuelles de cette activité ne doivent pas être supérieures à 23.000 euros ou à la moitié des revenus du loueur.

Les avantages d’un investissement en loi LMNP

Investir dans le cadre de la LMNP permet dans un premier temps de se constituer un patrimoine mais également d’obtenir un complément de revenus. Ce dispositif donne la possibilité au propriétaire d’amortir le bien immobilier et de récupérer la TVA sous certaines conditions.

Défiscalisation sur la première année

Le propriétaire peut également, la première année d’exploitation de son bien en location meublée, défiscaliser s’il perçoit d’autres recettes d’une activité bénéficiaire en LMNP. C’est également sous ce statut, la possibilité d’imputer des déficits BIC non professionnels sur les bénéfices issus de la totalité des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC de la même année.

INVESTIR AVEC LA LOI LMNP

Deux options pour les investisseurs

Grâce à cette mesure, les personnes qui souhaitent investir sous le statut LMNP ont donc deux alternatives. Soit l’option classique qui leur permet de récupérer la TVA, de percevoir des revenus locatifs sous la forme de BIC et d’appliquer des amortissements qui neutralisent au niveau fiscal les revenus locatifs. Ou alors avec le dispositif Bouvard, qui octroie une réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement hors taxe en remplacement de l’amortissement.

Acquérir un bien neuf

En dehors du dispositif fiscal avantageux appliqué sur les revenus locatifs, les investisseurs en immobilier neuf ont également la possibilité de récupérer la TVA sur cet acquisition, ce qui représente une réduction supplémentaire de 20%.

L’amortissement en loi LMNP

Ce dispositif donne la possibilité au propriétaire de réaliser des amortissements qui sont déductibles des revenus immobiliers. Un amortissement dont la durée est variable selon la nature du bien immobilier ainsi que les éléments qui peuvent être amortis. Les durées d’amortissement étant comprises entre 20 et 50 ans pour les bâtiments et 5 à 7 ans en ce qui concerne les meubles. A noter que le terrain n’est pas amortissable.

 

LE RÉGIME D’IMPOSITION, DEUX OPTIONS POSSIBLES

Une véritable comptabilité

L’activité de loueur en meublés non professionnel, relevant du régime des BIC, le propriétaire se doit de tenir une comptabilité commerciale qui fait apparaître les produits des locations ainsi que les charges engagées.

Deux régimes fiscaux selon le montant des recettes

Lorsque le loueur, personne physique, perçoit au cours de l’année des recettes jusqu’à 32.100 euros le régime fiscal appliqué est celui du micro-BIC bénéficiant de la franchise de TVA. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50% est effectué sur les recettes. Lorsque les revenus sont compris entre 32.100 euros et 763.000 euros, c’est le réel simplifié et au-delà le propriétaire sera soumis au réel normal.

 

A PROPOS DU LEFISCALISTE.FR

Rédaction : Mr Jean Noel
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