Vices cachés immobilier : obligations et solutions possibles

Mauvaise surprise, peu après votre installation dans votre nouveau chez-vous, vous rendez compte que le vendeur vous a caché quelques désagréments .. Vous n’aviez pas connaissance de ces défauts au moment de l’achat ? Cela peut être des vices cachés. Ne paniquez pas, des solutions sont possibles dans ce genre de situation : Pretto, notre partenaire expert en financement immobilier, vous explique vos obligations et les solutions.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Par définition, un vice caché est un défaut découvert après l’achat d’un bien immobilier. Il est possible qu’il ait été caché par le vendeur mais aussi qu’il n’ait pas été connu par ce dernier. “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus” comme indiqué dans l’article 1641 du code civil.

Un vice caché peut être :
Une simple nuisance sonore
– Une entrave à l’utilisation normale du bien
– Une menace à la sécurité des habitants

Pour être reconnu, un vice doit être antérieur à la vente et non apparent. C’est à l’acheteur de prouver que ce vice était déjà présent avant la vente, le vendeur ne peut être responsable d’un vice postérieur à la vente. Il est donc important de demander un maximum de diagnostics immobiliers afin de relever ces vices avant l’achat et d’éviter ce genre de situation. En fournissant ces diagnostics, le vendeur se dédouane de ses responsabilités concernant de potentiels défauts. Cette garantie est seulement applicable dans le cadre d’une vente classique, les ventes aux enchères étant exclues.

Quelles obligations ?

Le contrat de vente est créateur d’obligations concernant les vices cachés pour l’acheteur, mais surtout pour le vendeur. Ces obligations sont réciproques.

Pour le vendeur, qu’il soit un professionnel ou un particulier, il a l’obligation de garantir le bien qu’il livre. Le particulier peut être redevable de la garantie des vices cachés si il est possible d’établir qu’il était au courant au moment de la vente. C’est à l’acheteur de le prouver.

Un professionnel quant à lui aura plus de chances d’être tenu responsable dans ce genre de situation puisqu’il est censé connaître parfaitement les biens qu’il propose à la vente. La faute, si elle est prouvée encore une fois, peut donc lui être incombée directement. Dans ce cas là, aux termes d’un renversement de la preuve, c’est au professionnel de prouver que le vice est daté postérieurement à la vente pour que la garantie de l’acheteur soit annulée. S’il n’y parvient pas, il peut être passible de dommages et intérêts.

Soyez vigilants lorsque vous signez le compromis de vente : il existe une clause de non-garantie signifiant que vous acceptez le bien dans l’état et que vous renoncez à tout type de recours. Cette clause est légale uniquement dans une vente entre particuliers et a pour effet d’annuler votre garantie vices cachés. Il vaut mieux annuler la vente avec ce type de clause pour éviter de mauvaises surprises. Elle n’enlève cependant pas les obligations en terme de diagnostics ou encore le délai de rétractation qui sont là pour protéger l’acheteur.

Quelles solutions ?

Si vous avez le malheur de découvrir un vice caché dans votre nouveau chez vous, vous devez agir vite : vous avez 2 ans pour faire jouer la garantie à partir du moment où vous découvrez le vice (et non du moment de la vente !). La procédure se formalise à travers l’envoi d’une lettre recommandé avec avis de réception, envoyé directement au vendeur. Vous devez décrire la nature du vice caché et de quelle manière il affecte la pertinence de la vente. Le TGI (Tribunal de Grande Instance) dont dépend votre logement se chargera de votre demande.

Dans certain cas, le vendeur peut ne pas avoir non plus été au courant du vice au moment de l’achat du bien, il devra alors se retourner à son tour vers l’autre vendeur.

Si votre action en reconnaissance de vice caché est reconnue, plusieurs issues sont possibles :
– Une annulation de la vente
– Une diminution du prix de vente du bien

Dans le premier cas, la vente est tout simplement annulée. L’acquéreur doit rendre le bien dans l’état où il l’avait acheté et peut demander des dommages et intérêts auprès du vendeur en plus du montant du bien ainsi que les différents frais de recours. La somme rétrocédée est parfois bien supérieur au prix de vente initial.

Dans le second cas, des experts estiment le montant de la réparation des vices cachés et de leur impact sur le bien concerné pour une remise en l’état. Ce montant est considéré comme une diminution du prix de vente du bien.

Enfin, un juge ne peut pas valider un recours s’il estime que le vice découvert ne représente pas un danger important sur le bien et son utilisation.