Les propriétaires fonciers sont de plus en plus dans l’impasse en ce qui concerne l’imposition de leurs biens. Cette dernière se fait suivant les barèmes de l’impôt sur le revenu foncier. Et à cela s’ajoute le taux des prélèvements sociaux qui est passé à 17,2 %. Natixis Wealth Management trouve d’ailleurs que ces prélèvements ont juste vocation à gonfler celui de l’imposition.
LE RÉGIME D’IMPOSITION DES BIENS
La loi Pinel
Quand bien même de nombreuses solutions existent, aucune ne saurait efficacement régler le problème encore plus à Paris où les différents dispositifs de défiscalisations existants n’ont aucun effet. Au nombre de ces dispositifs, on compte la loi pinel. Elle permet d’obtenir normalement, pour une acquisition, une réduction d’impôt de 5 500 euros environ/m². Ce chiffre est largement inférieur aux 9 462 €/m² rencontrés en moyenne sur le marché immobilier de Paris .
D’autres régimes
La loi Pinel n’est pas la seule à ne pas être réellement efficace dans la capitale. Le régime Malraux qui permet normalement de réduire le montant de l’impôt jusqu’à 22 voire 30 % n’a pas non plus réussi à entièrement dompter Paris. À cet effet, le directeur commercial deBuilinvest. Loïc Guinchard, explique que les quartiers concernés par ce dispositif à savoir ceux situés entre le Haut-Marais et la Seine sont des quartiers dans lesquels le prix du m² peut flamber pendant que le portefeuille des logements à rénover suit une courbe décroissante. Il est tout à fait normal dans ce cas que les opérations immobilières soient en baisse.
COMMENT RÉELLEMENT OPTIMISER SA FISCALITÉ ?
Le déficit foncier
La seule solution pour alléger le poids de l’imposition à Paris, c’est de réduire le montant imposable. C’est-à-dire que le bailleur doit revoir le montant des loyers qui sera imposé à la baisse. C’est le déficit foncier. Pour mettre un logement nu en location, le bailleur doit créer ce déficit en réalisant des travaux dans son logement. De ce fait, il pourra opter pour le régime d’imposition réel et déduire du revenu, toutes les charges générées par le logement chaque année. Charges qui vont prendre en compte les dépenses liées aux travaux effectués.
Un autre avantage est que le bailleur a la possibilité de soustraire le déficit de son revenu global si le montant de ce déficit foncier est supérieur aux loyers qu’il perçoit. Bien entendu, ce montant ne doit pas être supérieur à 10 700 €/an. Il peut réaliser cette manœuvre sur toutes les charges, excepté la part qui concerne les intérêts d’emprunt. S’il arrive que le bailleur enregistre des excédents, il a la possibilité de les reporter sur les dix années à venir. Toutefois, Ce dispositif ne pourra être contesté, si et seulement si le bailleur met son bien en location rigoureusement toute l’année, pendant les 3 années qui vont suivre cette imputation.
Location meublée
Un autre moyen pour optimiser sa fiscalité est la LMNP. Dans la capitale, c’est la meilleure option pour jouir d’une imposition réelle avantageuse. Bien entendu à condition que le propriétaire en accord avec le décret dote son logement de tous les meubles obligatoires avant la location.
En utilisant ce dispositif, le bailleur soumet à l’imposition un revenu appartenant à la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ceci lui permet de déduire ses charges de ses recettes, d’amortir le bien, les meubles et bien entendu des travaux réalisés sur une durée allant jusqu’à 25 ans. Le reste, en cas d’excédents, il pourra également les rabattre sur les années suivantes.
Cependant, ces deux dispositifs pourront rencontrer des résistances en ce moment, du fait des taux d’emprunts qui n’entraînent pas assez d’intérêts bancaires à déduire et conduisent à une reprise de la taxation.
Démembrement de propriété
Le démembrement de propriété n’est pertinent que lorsque le bailleur ne compte pas utiliser ses revenus sur une durée donnée. Dans ce cas là, il peut par exemple donner l’usufruit de sa propriété à un tiers de façon temporaire. C’est donc à cette personne de percevoir les loyers du logement. De ce fait, le vrai propriétaire pourra échapper à l’imposition.
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