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GESTION IMMOBILIÈRE : nouvelle réglementation sanitaire pour les locaux d’habitation à partir du 1er octobre 2023

Le décret 2023-695 du 29‑7‑2023

Le paysage réglementaire des locaux d’habitation subit une transformation majeure avec l’entrée en vigueur du décret 2023-695 du 29‑7‑2023, à partir du 1er octobre 2023. Ce décret, publié au Journal Officiel le 28‑7‑2023, modifie la partie réglementaire du Code de la santé publique (CSP), notamment les articles R 1331-14 et suivants. L’objectif principal de ce décret est de lutter contre ce que l’on qualifie d’« habitat indigne ».

Les règles sanitaires fixées par le décret

Le décret 2023-695 établit des règles sanitaires générales d’hygiène et de salubrité pour les locaux d’habitation, codifiant et actualisant les dispositions du « règlement sanitaire départemental » (RSD). Jusqu’à présent, ces règles étaient définies par arrêté préfectoral. Le non-respect de ces règles est désormais passible de sanctions plus sévères sur le plan pénal, avec une contravention de 4e classe s’élevant à 750 €, et l’application du mécanisme d’amende forfaitaire.

Entrée en vigueur et champ d’application

À l’exception de certaines installations telles que les mobil-homes ou les roulottes, les nouvelles dispositions du décret prennent effet le 1er octobre 2023, comme stipulé à l’article 6 du décret 2023-695.

Gestion immobilière et locative : points clés

1. Définitions

Le décret 2023-695 propose des définitions détaillées, couvrant des termes tels que « abords » et « pièces de vie ». Ces définitions ont une importance juridique et peuvent être intégrées dans la rédaction d’annonces immobilières ou d’actes de vente.

2. Impropriété à l’habitation

Le décret spécifie les pièces et locaux considérés comme « par nature impropres à l’habitation », interdisant ainsi leur mise à disposition à des fins d’habitation et de location. Les caves, sous-sols, combles ou pièces ne respectant pas certaines conditions entrent dans cette catégorie.

3. Insalubrité

Le décret détaille les « conditions de salubrité » à respecter pour un logement, et propose un texte permettant de déterminer si un logement est utilisé dans des conditions conduisant manifestement à une sur-occupation, le rendant ainsi insalubre.

4. Utilisation et entretien

Des règles sont établies pour l’utilisation, l’entretien des logements, de leurs annexes (garage, jardin, etc.), ainsi que pour les abords. Ces règles pourraient être intégrées dans un nouveau bail d’habitation pour informer les locataires de leurs responsabilités.

5. Règles particulières

Des règles spécifiques sont à considérer pour les logements meublés, ainsi que pour l’hébergement collectif ou touristique.

Autres dispositions à prendre en compte

1. Décence

Pour la location d’un logement, le décret 2023-695 s’applique sans préjudice des règles fixées par le décret 2002-120 du 30‑1‑2002, également connu sous le nom de décret « décence ».

2. Arrêtés préfectoraux/municipaux

Les règles générales peuvent être complétées par un arrêté préfectoral ou municipal, dont le non-respect peut entraîner des amendes selon les articles L 1311-2 et R 1312-14 du CSP.

3. Décret 2023-641 et arrêté ministériel TRER2221729A

À partir du 1er octobre 2023, un autre décret (2023-641 du 20‑7‑2023), complété par un arrêté ministériel (TRER2221729A du 22‑7‑2023), entre en vigueur, concernant l’entretien des foyers et appareils de chauffage, de cuisine et de production d’eau chaude à combustion, ainsi que le ramonage de leurs conduits de fumée.

Il est crucial de prendre connaissance de ces nouvelles réglementations, en particulier des règles d’hygiène et de salubrité, pour évaluer si des locaux peuvent être considérés comme impropres à l’habitation ou insalubres. Les bailleurs et gestionnaires immobiliers doivent également être informés des règles d’entretien des logements, de leurs annexes, et des équipements associés.

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