Investir dans l’immobilier est l’un des placements préférés des Français, mais une question revient souvent : faut-il privilégier l’immobilier neuf ou l’ancien pour un investissement rentable ? Chaque option présente des avantages et des inconvénients en termes de rentabilité, de fiscalité, de coûts d’entretien, et de potentiel de valorisation. Dans cet article, nous vous aidons à peser le pour et le contre pour choisir le type de bien qui correspond le mieux à votre projet d’investissement.
1. Les avantages et inconvénients de l’immobilier neuf
Avantages de l’immobilier neuf :
a) Conformité aux normes et performances énergétiques
Les logements neufs respectent les dernières normes de construction (RT 2012, BBC), notamment en matière de performance énergétique. Cela signifie une isolation thermique et acoustique de qualité, ainsi qu’une réduction significative des charges liées à la consommation énergétique. Ces atouts sont particulièrement recherchés par les locataires soucieux de réduire leurs factures.
b) Moins de frais de maintenance
Les biens neufs sont couverts par des garanties constructeur, notamment la garantie décennale qui couvre les dommages affectant la structure du bâtiment pendant 10 ans. Cela permet de minimiser les coûts d’entretien, au moins pendant les premières années.
c) Avantages fiscaux intéressants
Investir dans l’immobilier neuf permet de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux comme la loi Pinel. Ce dispositif offre une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix d’achat, à condition de louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans. De plus, les frais de notaire sont réduits dans le neuf (environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien).
d) Attractivité pour les locataires
Les logements neufs sont souvent plus attractifs pour les locataires en raison du confort moderne, des prestations de qualité, et des faibles charges énergétiques. Cela peut vous permettre de louer plus rapidement et à un prix plus élevé que l’ancien.
Inconvénients de l’immobilier neuf :
a) Prix d’achat plus élevé
L’un des principaux inconvénients de l’immobilier neuf est son prix d’achat généralement plus élevé que l’ancien. Le coût au mètre carré dans le neuf peut être 20 à 30 % plus cher que dans l’ancien, ce qui peut affecter la rentabilité immédiate, notamment si le bien est situé dans une zone où le marché locatif est tendu mais où les loyers plafonnés (comme dans le cadre de la loi Pinel) sont inférieurs au marché.
b) Potentiel de valorisation à court terme plus faible
En général, les biens neufs voient leur prix stagner ou augmenter lentement dans les premières années, car vous payez déjà un prix premium lors de l’achat. Le potentiel de plus-value à court terme est donc souvent moins important que pour un bien ancien qui aurait été acheté à un prix plus attractif et rénové.
c) Délais de livraison
Si vous achetez un bien en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), vous devrez attendre la fin des travaux, ce qui peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années. Pendant cette période, vous ne percevez pas de revenus locatifs et votre capital est immobilisé.
2. Les avantages et inconvénients de l’immobilier ancien
Avantages de l’immobilier ancien :
a) Prix d’achat plus attractif
L’immobilier ancien est souvent moins cher à l’achat que le neuf, ce qui peut permettre d’obtenir une meilleure rentabilité locative, surtout dans les zones où la demande est forte. Le prix au mètre carré est en général inférieur, ce qui rend l’investissement initial plus abordable et peut faciliter l’accès à des biens dans des quartiers prisés.
b) Potentiel de plus-value plus important
En achetant un bien ancien, notamment s’il nécessite des travaux de rénovation, vous pouvez espérer augmenter la valeur du bien après rénovation et ainsi réaliser une plus-value lors de la revente. Ce levier de valorisation peut offrir une rentabilité intéressante, surtout dans les quartiers en cours de gentrification.
c) Forte demande locative
Les biens anciens, situés dans des quartiers centraux ou historiques, bénéficient souvent d’un fort attrait locatif, en particulier auprès des étudiants, jeunes actifs ou familles recherchant un cadre de vie avec du charme et des commodités à proximité.
d) Possibilité de déficit foncier
L’achat d’un bien ancien avec des travaux vous permet de bénéficier du mécanisme de déficit foncier. Vous pouvez déduire le montant des travaux de vos revenus fonciers, ce qui permet de réduire vos impôts, voire d’annuler votre imposition sur les loyers perçus.
Inconvénients de l’immobilier ancien :
a) Frais de notaire plus élevés
Les frais de notaire dans l’ancien représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat, contre seulement 2 à 3 % dans le neuf. Ces coûts supplémentaires peuvent peser sur la rentabilité à court terme.
b) Coûts de rénovation et d’entretien
Les biens anciens nécessitent souvent des travaux de rénovation, qu’il s’agisse de remettre aux normes les installations électriques ou d’améliorer l’isolation. Ces travaux peuvent représenter un investissement conséquent et doivent être intégrés dans votre plan financier. De plus, les charges d’entretien sont plus élevées dans l’ancien, surtout dans des immeubles anciens où les parties communes et les équipements collectifs peuvent nécessiter des réparations régulières.
c) Performance énergétique moins bonne
Les biens anciens sont souvent moins performants sur le plan énergétique, ce qui peut entraîner des charges plus élevées pour vous ou vos locataires. Si vous investissez dans un bien ancien, il est fortement conseillé de prévoir des travaux d’isolation pour améliorer la performance énergétique et attirer des locataires soucieux de leurs charges.
3. Comparatif de rentabilité : Neuf ou ancien ?
Rentabilité locative dans le neuf :
La rentabilité locative brute d’un bien neuf est souvent moins élevée que celle d’un bien ancien en raison du prix d’achat plus élevé et des plafonds de loyer imposés par certains dispositifs comme la loi Pinel. Cependant, les avantages fiscaux et la faible consommation énergétique peuvent compenser ces aspects et rendre l’investissement intéressant sur le long terme.
Rentabilité locative dans l’ancien :
L’ancien permet généralement d’obtenir une rentabilité locative immédiate plus élevée, surtout dans les quartiers centraux ou prisés. Si vous réalisez des travaux, vous pouvez améliorer significativement la qualité du bien et justifier des loyers plus élevés. Le mécanisme de déficit foncier et les possibilités de plus-value à la revente renforcent l’attrait de l’investissement dans l’ancien.
4. Quel choix faire selon votre profil d’investisseur ?
Vous recherchez une sécurité à long terme :
Si vous privilégiez la sécurité et souhaitez minimiser les risques, l’immobilier neuf est une bonne option. Avec ses garanties constructeur et sa faible consommation énergétique, un bien neuf est un investissement stable, surtout si vous comptez sur les avantages fiscaux pour optimiser votre imposition.
Vous recherchez une rentabilité rapide :
Pour un investisseur cherchant à maximiser la rentabilité à court ou moyen terme, l’immobilier ancien, notamment avec travaux, est souvent plus intéressant. Le prix d’achat plus bas, couplé à des possibilités de plus-value, en fait une option privilégiée pour les investisseurs aguerris qui n’hésitent pas à se lancer dans des projets de rénovation.
Vous avez une stratégie fiscale optimisée :
Si vous souhaitez réduire votre fiscalité, le neuf avec ses dispositifs comme la loi Pinel ou le Censi-Bouvard peut être plus adapté. En revanche, pour ceux qui ont des revenus fonciers déjà imposés, le déficit foncier dans l’ancien avec travaux peut s’avérer très intéressant.
Conclusion
Choisir entre immobilier neuf et immobilier ancien pour un investissement rentable dépend de plusieurs facteurs : votre budget, votre appétit pour le risque, vos objectifs de rentabilité, et votre stratégie fiscale. L’immobilier neuf est idéal pour les investisseurs recherchant stabilité et confort à long terme, avec des avantages fiscaux immédiats. L’immobilier ancien, quant à lui, offre une rentabilité locative souvent plus élevée à court terme, ainsi qu’un potentiel de plus-value à travers les travaux et la revalorisation du bien.
Avant de faire votre choix, il est essentiel de bien évaluer vos objectifs, de calculer la rentabilité nette de chaque option, et de prendre en compte les avantages fiscaux disponibles dans votre situation.
