Comme annoncé par la loi ELAN adoptée le 23 novembre 2018, l’activité des syndics sera désormais plus encadrée. Fidèle à cette promesse, la législation a adopté deux décrets qui ont été publiés. Le premier est relatif au contenu à minima de l’extranet et le second est relatif aux sanctions encourues en cas de manquement aux obligations. Ces deux décrets viennent compléter la loi ALUR. Ils apportent plus de rigueur, car après l’adoption de cette loi, certains professionnels n’ont pas réellement pris la mesure de leurs obligations. Il urge donc que ces derniers soient recadrés.
APERÇU DES DEUX DÉCRETS
Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019
Il impose le contenu minimal de l’extranet proposé par les syndics. En effet, l’article 18 de la loi adoptée le 10 juillet 1965 énonce les bases du rapport entre le syndic et la copropriété. Le gestionnaire de la copropriété pourra y trouver l’ensemble des missions qu’il doit effectuer. Parmi ces missions figure l’obligation pour lui de soumettre un extranet au cours de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires. Cela consiste à proposer aux copropriétaires un moyen direct, en ligne d’accéder à des documents dématérialisés. Bien entendu, ces documents doivent concerner la gestion de l’immeuble. L’Assemblée aura alors le choix entre accepter la proposition du syndic professionnel et la refuser.
La loi ELAN comme cadre
Dans le cas où l’AG accepte à la majorité prévue par l’article 25 de la même loi d’adhérer à la proposition sur l’extranet, il faut ensuite recadrer le syndic sur les types de documents à fournir et les modalités de mise à disposition. Le fait est que beaucoup de syndics ne proposent pas l’extranet à l’AG et que la plupart de ceux qui le font ne mettent pas à disposition des documents réellement utiles aux copropriétaires. C’est pour cela su les dispositions de la loi ELAN ne suffisent plus, et que la notion de contenu minimal a vu le jour. Et c’est cette notion que vient repréciser le présent décret.
Plus d’outils en accès direct
Tout d’abord, l’extranet de copropriété doit offrir un accès différencié à des documents qualifiés d’utiles. C’est la seule manière de rendre le processus efficace. Ceci aidera le Conseil syndical à jouer son rôle de contrôle vis-à-vis des actions du syndic. L’accès différencié est donc très important, si l’on veut que le CS puisse suivre toutes les actions du syndic. Il doit pouvoir consulter les comptes de la copropriété, la garantie financière professionnelle obligatoire, la carte pro du syndic et même la liste des copropriétaires. Par ailleurs, à cette liste de documents doivent s’ajouter d’autres qui sont utiles pour tous. Les copropriétaires non membres du CS doivent pouvoir accéder aux documents nécessaires pour constituer un dossier de vente par le notaire. On peut également ajouter, les documents qui ont trait à l’état financier du copropriétaire.
Une date butoir
Le décret prévoit donc qu’à la date du 1er juillet 2020, tous les extranets contiennent au minimum les documents suscités. Tout syndic n’ayant pas respecté ce délai devra donc faire face aux sanctions suivantes qui suivent.
Décret n° 2019-503 du 23 mai 2019
Ce décret est relatif aux sanctions pécuniaires en cas de manquement.
Le Conseil syndical peut être amené à comparaître au tribunal s’il ne joue pas le rôle qui est le sien. Mais bien entendu, ses membres mettront en cause le syndic. Alors ce dernier est d’abord soumis aux décisions du CS. Toutefois, ce décret prévoit pour le syndic une sanction interne (au sein de la copropriété) qui consiste en le paiement d’une pénalité de 15 € au minimum/jour de retard. Et ceci à compter d’un mois de retard avec validation d’une activité par le Conseil syndical. Beaucoup de syndics travaillaient dans le bon sens, ces décrets permettent simplement à ceux qui sortaient du cadre de leurs donner les limites.
