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Servitude Occulte Non Déclarée : Les Recours de l’Acquéreur

En Présence d’une Servitude Occulte

Cas d’une Charge Occulte

Selon l’article 1638 du Code civil, en cas de servitudes non déclarées et non apparentes grevant un bien vendu, l’acquéreur peut demander la résiliation du contrat ou une indemnité. Cette disposition s’applique à toutes les charges occultes, qu’elles soient de caractère réel ou personnel.

Garantie Côté Vendeur

La Cour de cassation affirme que le vendeur, même de bonne foi, a l’obligation de garantir l’acquéreur contre l’éviction due à des charges non déclarées lors de la vente. Cela inclut les servitudes non apparentes. Un opérateur immobilier peut également se prévaloir de cette garantie.

Conseil

Le texte ne s’applique pas si la servitude est déclarée lors de la vente ou si elle est apparente. Toutefois, chaque cas est unique, comme en témoigne une décision où la présence d’un regard et de vannes visibles n’a pas écarté l’application de l’article 1638 (Cass. 3e civ. 21‑4‑2022 n° 21-14596).

Une Décision à Intégrer !

Droit à Indemnisation

Dans un cas spécifique, un acquéreur découvre après la vente une canalisation enterrée du réseau public. Une Cour d’appel a rejeté sa demande indemnitaire, arguant que la canalisation n’était pas d’une importance suffisante selon l’article 1638 du Code civil.

Précision Importante

La Cour de cassation a infirmé cette décision en établissant un principe inédit : l’importance de la servitude occulte ne conditionne que la résiliation de la vente, pas l’indemnisation de l’acquéreur. Ainsi, l’acquéreur peut prétendre à une indemnisation, à condition de prouver le préjudice résultant de la servitude.

Conseil

  1. Si le vendeur n’est pas un professionnel, une clause exonératoire de garantie peut être incluse dans l’acte de vente pour une charge occulte non due au vendeur de bonne foi.
  2. Agents immobiliers/notaires doivent effectuer des vérifications pour informer l’acquéreur de toute servitude non apparente, sous peine d’engager leur responsabilité.
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