Les propriétaires d’immeubles associant une activité commerciale et un ou plusieurs logements ne bénéficieront pas d’un régime particulier en matière d’audit énergétique. Dans une réponse publiée au Journal officiel du 20 octobre 2026, le Gouvernement confirme le maintien des obligations existantes, malgré les difficultés soulevées par les professionnels de la restauration.
Vendre les murs d’un restaurant avec un appartement à l’étage peut nécessiter davantage de démarches qu’une transaction portant uniquement sur un local commercial.
En cause : les exigences réglementaires liées à la performance énergétique de la partie résidentielle, qui peuvent imposer la réalisation d’un audit avant la vente.
Interrogé sur les contraintes que cette situation fait peser sur certains commerçants, le ministère chargé du Logement indique qu’aucune adaptation spécifique n’est envisagée.
Les immeubles mixtes au cœur des préoccupations des commerçants
Le sujet a été porté devant le Gouvernement par le député Didier Lemaire, dans une question écrite publiée le 24 mars 2026.
Le parlementaire a notamment attiré l’attention sur les difficultés rencontrées par les restaurateurs propriétaires de leur établissement lorsque celui-ci comprend également un logement, qu’il soit destiné à l’exploitant ou proposé à la location.
Dans ce type de configuration, la vente peut concerner un immeuble détenu par un propriétaire unique, comprenant à la fois un outil de travail commercial et une partie résidentielle.
Or, les obligations énergétiques applicables aux logements peuvent compliquer la préparation de cette transaction.
Le député évoque en particulier les frais supplémentaires liés aux diagnostics, les contraintes techniques des bâtiments anciens et les conséquences possibles des recommandations de rénovation sur la perception de la valeur du bien.
Ces difficultés peuvent devenir particulièrement sensibles lorsqu’un commerçant souhaite céder son patrimoine immobilier à l’occasion de son départ à la retraite.
Dans quels cas l’audit énergétique est-il obligatoire en 2026 ?
L’audit énergétique réglementaire est prévu par l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Il complète le diagnostic de performance énergétique (DPE) et concerne notamment la vente de maisons individuelles et d’immeubles d’habitation en monopropriété, lorsque leur classement énergétique entre dans le champ de l’obligation.
En France métropolitaine, le dispositif est appliqué progressivement.
Depuis le 1er avril 2023, il concerne les logements classés F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés E sont également concernés.
Une nouvelle extension est programmée pour le 1er janvier 2034, avec l’intégration des logements classés D.
En 2026, l’audit est donc requis, dans les situations prévues par la réglementation, pour les parties résidentielles classées E, F ou G.
La présence d’un commerce dans le même bâtiment ne suffit pas à supprimer cette obligation.
Commerce au rez-de-chaussée, appartement à l’étage : quels diagnostics réaliser ?
Une distinction importante doit être opérée entre les différentes utilisations de l’immeuble.
Dans une réponse ministérielle publiée le 3 février 2026, le Gouvernement avait déjà précisé qu’un bâtiment comprenant des locaux commerciaux et des logements ne pouvait pas faire l’objet d’un DPE unique couvrant indifféremment les deux usages.
Les méthodes d’évaluation énergétique ne sont pas identiques pour l’habitation et les activités tertiaires.
Il convient donc d’établir des diagnostics adaptés à chacune des parties, selon leur affectation.
En revanche, l’audit énergétique réglementaire exigé lors de certaines ventes porte sur la partie à usage d’habitation, et non automatiquement sur le restaurant, la boutique ou le local professionnel.
Ainsi, la vente d’un immeuble comprenant un commerce et un appartement classé F peut nécessiter un audit pour la partie résidentielle, même lorsque l’ensemble immobilier est vendu dans une seule opération.
Pourquoi les restaurateurs contestent-ils certaines évaluations énergétiques ?
La configuration particulière des établissements de restauration constitue l’une des principales difficultés soulevées dans la question parlementaire.
Les cuisines professionnelles produisent des quantités importantes de chaleur et utilisent des équipements spécifiques, notamment des dispositifs d’extraction et de ventilation.
Lorsqu’un logement se situe au-dessus du restaurant, les interactions thermiques entre les différents locaux peuvent soulever des interrogations sur la pertinence des méthodes de calcul.
Le député Didier Lemaire estimait notamment que les évaluations standardisées risquaient de ne pas toujours refléter les caractéristiques réelles de ces bâtiments.
Le Gouvernement ne partage pas cette analyse.
Selon le ministère, les méthodes réglementaires reposent sur des hypothèses conventionnelles permettant de comparer les logements indépendamment des activités exercées dans les locaux voisins.
Cette approche vise à garantir une évaluation homogène et à proposer des scénarios de rénovation cohérents.
Des travaux parfois coûteux, mais des limites sont prévues
Un autre point de préoccupation concerne le montant des rénovations envisagées dans les audits énergétiques.
Ces documents comportent des propositions de travaux destinées à améliorer la performance du logement, accompagnées d’estimations financières.
Pour un bâtiment ancien ou présentant des contraintes architecturales importantes, les sommes annoncées peuvent être élevées.
Dans sa réponse du 20 octobre 2026, le Gouvernement rappelle toutefois l’existence de garde-fous réglementaires.
L’arrêté du 4 mai 2022 prévoit notamment que les scénarios proposés ne doivent pas présenter de coûts disproportionnés par rapport à la valeur du bien. Le seuil de disproportion est fixé à 50 % de cette valeur.
Lorsque les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou économiques du bâtiment empêchent d’atteindre la classe énergétique B, des parcours de rénovation adaptés peuvent être envisagés dans les conditions réglementaires.
Il faut également rappeler qu’un audit énergétique constitue un document d’information et d’aide à la décision : la vente d’un logement concerné n’impose pas au propriétaire de réaliser préalablement tous les travaux recommandés.
Pourquoi le Gouvernement écarte-t-il une dérogation pour les usages mixtes ?
La réponse ministérielle est explicite sur l’orientation retenue.
Le Gouvernement estime que les règles actuelles permettent une évaluation suffisamment fiable de la performance énergétique des logements, y compris lorsqu’ils se trouvent dans un immeuble abritant une activité professionnelle.
Il invoque également le cadre européen fixé par la directive 2024/1275 relative à la performance énergétique des bâtiments.
Selon l’interprétation présentée par le ministère, les possibilités de dérogation aux exigences de diagnostic de performance énergétique sont limitées et ne prévoient pas d’exemption générale pour les bâtiments à usage mixte.
Dans ces conditions, aucune modification spécifique de l’article R. 126-15 du Code de la construction et de l’habitation n’est envisagée pour les immeubles associant commerce et habitation.
Il ne s’agit donc pas d’une nouvelle obligation créée en octobre 2026, mais de la confirmation du maintien des règles déjà applicables.
Quelles précautions prendre avant de vendre un immeuble à usage mixte ?
Pour les propriétaires, les agents immobiliers et les notaires, cette clarification souligne l’importance d’anticiper les obligations énergétiques dès la préparation d’une transaction.
Il convient notamment de vérifier la répartition des surfaces entre habitation et commerce, le statut juridique de l’immeuble, la validité des DPE et le classement de la partie résidentielle.
Lorsque l’audit réglementaire est requis, il doit être établi par un professionnel qualifié et remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite, selon les modalités prévues par les textes.
Son contenu peut également constituer un élément utile dans l’analyse du bien, notamment pour évaluer les travaux envisageables et préparer un projet de rénovation.
Un examen préalable du dossier permet ainsi de mieux informer les acquéreurs et de limiter les difficultés lors de la signature.
Une réglementation maintenue malgré les contraintes du terrain
Avec cette réponse publiée le 20 octobre 2026, le Gouvernement confirme sa volonté de conserver un cadre énergétique commun aux logements, y compris lorsqu’ils se situent dans des immeubles comprenant une activité commerciale.
Les difficultés rencontrées par certains exploitants sont identifiées, mais elles ne conduisent pas, à ce stade, à la création d’un régime dérogatoire.
Pour les professionnels de l’immobilier, l’enjeu reste donc de distinguer correctement les obligations propres à chaque partie du bâtiment et de préparer les diagnostics suffisamment tôt.
Le principe à retenir est simple : un immeuble mixte n’est pas automatiquement soumis à un audit énergétique dans son ensemble, mais sa partie résidentielle peut être concernée dès lors que les conditions réglementaires sont réunies.
Références : question écrite n° 13755 de Didier Lemaire, réponse publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 20 octobre 2026 ; question écrite n° 4945, réponse du 3 février 2026 ; articles L. 126-28-1 et R. 126-15 du Code de la construction et de l’habitation.
