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Bail commercial : Mise en Œuvre de Clause Résolutoire : Bonne Foi du Bailleur ?

Pour Faire Jouer une Clause Résolutoire…

En Droit

Tout bail commercial peut inclure une clause de résiliation de plein droit en cas d’impayés de loyers et/ou charges du locataire. La mise en œuvre de cette clause doit respecter les conditions de l’article L 145-41 du Code de commerce, exigeant une rédaction soignée de la clause.

En Pratique

La clause résolutoire peut prendre effet un mois après un commandement de payer, suivi d’une procédure en référé permettant au bailleur de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulser le locataire en l’absence de contestation sérieuse.

Pour la «Bonne Foi» Requise…

En Droit

Selon la jurisprudence, la Cour de cassation stipule que la mise en œuvre de la clause résolutoire doit se faire de «bonne foi» de la part du bailleur. Le locataire peut contester la résiliation en se prévalant de la mauvaise foi du bailleur.

En Pratique

Les juges doivent vérifier, sur demande du locataire, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi. Cette appréciation se fait au cas par cas, notamment en examinant le commandement de payer délivré par un commissaire de justice.

Une Limite à Apprécier…

Là Où des Délais Ont Été Accordés…

Si le locataire demande des délais de paiement, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision définitive. Cependant, si les délais ne sont pas respectés, la clause résolutoire peut devenir définitive.

S’ils ne Sont Pas Respectés…

Dans une affaire, malgré l’octroi de délais par un juge des référés, la Cour d’appel a jugé que la clause résolutoire ne pouvait jouer en raison de la «mauvaise foi» du bailleur, mais la Cour de cassation a rétabli la règle selon laquelle le non-respect des délais rend la clause acquise.

La Bonne Foi Est Indifférente…

Un arrêt de principe de la Cour de cassation a établi que le non-respect des délais accordés par un juge des référés rend la clause résolutoire définitivement acquise, indépendamment de la mauvaise foi alléguée par le locataire. L’expulsion du locataire peut être mise en œuvre conformément à l’effet résolutoire de la clause.

En conclusion, si un locataire ne respecte pas les délais accordés par une décision (définitive) du juge des référés suspendant les effets de la clause résolutoire, il ne peut ensuite se prévaloir de la mauvaise foi du bailleur pour tenter de faire obstacle à sa mise en œuvre et à son expulsion.

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