Louer un logement avec une cave dans un immeuble en mono/copropriété nécessite une vigilance particulière, comme le souligne une récente décision de la Cour de cassation en date du 13 novembre 2023. Cette jurisprudence met en lumière l’importance de verrouiller l’état des lieux pour éviter des litiges ultérieurs.
Frais à la sortie : Une pratique encadrée
Lorsqu’un locataire quitte un logement loué avec une cave en laissant des objets dans celle-ci, le bailleur ou l’administrateur de biens (ADB) peut légitimement facturer des frais d’enlèvement ou de nettoyage. Cette mesure est cruciale pour éviter des troubles de jouissance au locataire suivant, comme le stipule la jurisprudence (Cass. 3e civ. 29‑4‑2009 n° 08-12261).
Une décision à méditer : L’importance de l’état des lieux
Une affaire récente illustre l’importance de l’état des lieux lorsqu’il s’agit d’une cave en mono/copropriété. Dans cette affaire, le bailleur a réclamé les coûts de nettoyage des éléments encombrants restant dans la cave après le départ du locataire. Cependant, la demande a été rejetée car aucune clé de la cave n’avait été remise au locataire à son entrée, et la cave n’était pas décrite dans l’état des lieux d’entrée (EDLE). Les juges ont estimé que le locataire n’était pas responsable de l’encombrement de la cave (Cass. 3e civ. 26‑10‑2023 n° 22-20183 et CA Aix-en-Provence 16‑6‑2022 RG 20/05680).
Recommandations pour les mandataires
Côté mandataires, il est parfois difficile de localiser ou d’accéder à la cave lors de la réalisation de l’EDLE dans un immeuble collectif en mono/copropriété. L’arrêt du 26‑10‑2023 souligne l’importance de surmonter ces difficultés et de garantir une visite approfondie de la cave.
Conseils pratiques pour les agents immobiliers et ADB
Conseil 1 : Avant toute mise en location d’un logement avec cave, demandez à votre client tous les éléments nécessaires (plans, clés, digicode…) pour accéder à la cave. Décrivez minutieusement la cave dans l’EDLE, en mentionnant également la clé correspondante, conformément au décret 2016-382 du 30‑3‑2016. Prenez des précautions supplémentaires en photographiant le jeu de clés remis au locataire, y compris le cas échéant le cadenas pour une cave ancienne. N’oubliez pas de documenter les clés d’une boîte aux lettres ou de locaux communs.
Conseil 2 : Appliquez les mêmes précautions pour toute dépendance mentionnée dans le bail et dont le locataire a la jouissance exclusive (box/garage privatif avec clé, parking, sous-sol ou dépendance d’une maison individuelle). Assurez-vous de visiter la cave lors de l’EDLE, en mentionnant la remise des clés, afin de pouvoir facturer des frais au locataire en cas de besoin.
La décision récente de la Cour de cassation rappelle aux professionnels de la gestion locative l’importance de l’état des lieux, en particulier lorsqu’il s’agit de caves dans des immeubles en mono/copropriété. En suivant ces conseils, les agents immobiliers et administrateurs de biens peuvent éviter des litiges coûteux et assurer une gestion locative efficace.
