A condition d’apporter un soin tout particulier aux critères de sélection, investir dans les murs d’un commerce peut s’avérer plus rentable que dans le locatif. Nombreux sont les propriétaires qui se voient excédés par la pression fiscale sans oublier que le rendement ne dépasse que rarement les 3% par an en location, focus et analyse d’un expert en fond de commerce utilisateur de drive fox, un logiciel destiné à l’immobilier et aux commerces, qui révèle les différentes sources d’investissements en matière de commerce.
VERS UNE AUTRE VOIE PLUS RENTABLE
La rentabilité d’un local commercial peut être deux fois plus importante que celle d’un logement, de plus le propriétaire a la possibilité de répercuter plus de charges sur son locataire avec lequel il signera un bail de longue durée. Autre avantage et non des moindres, les risques d’impayés sont bien moins fréquents. Par conséquent, investir dans les murs d’un commerce peut s’avérer une très bonne affaire.
Après avoir longtemps été considéré comme un placement réservé aux professionnels, les particuliers sont de plus en plus nombreux à s’orienter vers d’autres placements, et les murs de fonds de commerce sont une voie intéressante. Il reste actuellement l’un des investissements les plus performants pouvant laisser espérer entre 5 à 10% de rendement. Il faut pour réaliser un achat rentable, bien sélectionner la boutique.
PRIVILÉGIER L’EMPLACEMENT ET L’ACCÈS
Certains commerces ont plus d’affluence que d’autres, ainsi une boulangerie ou un primeur n’auront pas la même fréquentation qu’un magasin de vêtements ou de souvenirs. Il convient donc d’être attentif au genre de commerce, sa clientèle et ses possibilités d’accès. Privilégier un local proche d’un passage piétons tout comme d’emplacements de parking. Des paramètres qui assureront à cette activité, une fréquentation accrue et bien évidemment plus facile.
Il est essentiel de bien axer ses recherches en choisissant les artères commerçantes, les places regroupant de nombreux commerces, les rues piétonnes. Autant de lieux stratégiques où la clientèle est nombreuse ou encore les quartiers en expansion, en évitant peut-être les lieux trop prisés, où les prix seront élevés. Mieux vaut jouer la sécurité en cherchant un rendement sur le long terme avec un commerce dont la fiabilité semble sûre.
Les quartiers très demandés peuvent être intéressants et offrent à l’investisseur une certaine sécurité. La pérennité du commerce est pratiquement assurée, le chiffre d’affaires constant voire en progression régulière et la location ou relocation sera facile. Sans oublier la plus-value à la revente plus élevée. Autant d’arguments qui jouent en la faveur des quartiers très bien placés, mais la rentabilité y sera plus faible.
Avant toute décision, il sera donc pertinent de se rendre sur place afin d’évaluer la fréquentation et le bien fondé d’un achat.
DE NOMBREUX AVANTAGES
Le montant du loyer des murs d’un fonds de commerce représente environ entre 5% et 10% du chiffre d’affaires du magasin. Un taux qui varie avec l’activité, la marge du commerçant n’étant pas identique d’un commerce à l’autre.
Le bail d’un commerce est plus libre que celui d’une habitation, il est donc judicieux de prendre conseil auprès d’un administrateur de biens ou d’un avocat afin de s’assurer que sa rédaction ne vous désavantage pas. Il est par exemple possible au bailleur de faire payer au locataire commerçant la taxe foncière, un droit d’entrée tout comme des travaux ou les charges.
Un bail commercial va de trois à neuf ans, ce qui représente une garantie pour l’investisseur ayant ainsi l’assurance de la présence d’un locataire dans les murs, pendant un temps donné. De plus, si le bail est conclu pour une durée supérieure à neuf ans, il est possible de déplafonner le loyer. Une mesure qui permet de l’augmenter en fonction du marché, de l’évolution du quartier ou de nouveaux services alentours. En deçà des neuf ans, la révision du loyer est plafonnée et il est prudent de prendre garde, car les recours en justice sont courants.
Enfin les impayés de loyers sont beaucoup moins fréquents pour les baux commerciaux que dans l’habitation, ce qui est un point non négligeable. Le propriétaire-bailleur a en effet, une certaine assurance d’être payé, le locataire étant titulaire d’un fonds de commerce, dont le bail fait partie intégrante. De fait, en cas de défaut de paiement, son capital représenté par le fonds de commerce diminue, ce qui peut à terme, lui faire subir une procédure de redressement judiciaire voire de liquidation. Son intérêt est par conséquent, de tout mettre en œuvre pour être à jour de ses loyers.
DU COTE DE LA FISCALITÉ
Dans la plupart des cas, c’est par le biais d’une Société Civile Immobilière que l’investisseur réalise son achat. La société créée avec des membres de sa famille ou des associés, achète le local et s’acquitte des droits de mutation représentant 5,80% du prix.
Les revenus qui découlent de la location des murs du commerce relèvent du foncier tout comme les logements loués vides, ce qui permet sur la déclaration fiscale, de déduire des loyers, les travaux et charges. Les déficits fonciers sont possibles et viendront, dans la limite d’un montant de 10.700€ par an, s’imputer sur les revenus fonciers.
De mêmes les éventuels surplus tout comme les intérêts d’emprunt s’appliquent également aux revenus fonciers des dix années qui suivent.
Un système fiscal qui permet à l’investisseur de payer un impôt moindre en diminuant sa base imposable.
Investir dans les murs d’une boutique peut donc s’avérer un bon placement à de nombreux points de vue. Il suffit pour ce faire, comme pour tout projet, de bien cibler son achat et de sélectionner avec soin l’emplacement et l’activité du commerce. Un meilleur rendement, moins de risque et un régime fiscal avantageux, autant de critères en faveur de ce genre d’investissement.
