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Investissement Défiscalisé et Devoir de Conseil : Responsabilité et Délai d’Action

Introduction

Lorsqu’un acquéreur s’engage dans un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la question du devoir de conseil du vendeur professionnel ou de son mandataire se pose. Combien de temps l’acquéreur dispose-t-il pour exercer une action en responsabilité en cas de manquement à ce devoir de conseil ? Un arrêt récent de la Cour de cassation apporte des éclaircissements.

Délai d’Action de Cinq Ans

La Cour de cassation établit clairement que l’acquéreur peut exercer une action en responsabilité pendant une période de cinq ans. Il est crucial de noter que le point de départ de ce délai n’est pas la date de l’acte de vente, mais celle de la « manifestation du dommage » pour l’acquéreur. Cela peut être des faits révélant, par exemple, l’impossibilité d’atteindre la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (Cass. 2e civ. 5‑10‑2023 n° 23-13104).

Responsabilité Conditionnelle

Il est important de souligner que la responsabilité du vendeur ne peut être engagée que si la preuve du manquement à l’obligation précontractuelle d’information ou à la « loyauté contractuelle » est apportée, ou si le manquement est avéré (Cass. 3e civ. 28-9-2023 n° 22-15236).

Conseils Pratiques

  1. Surveillance des Faits Révélateurs : Les acquéreurs doivent rester vigilants quant aux faits susceptibles de révéler un dommage, indiquant par exemple une impossibilité d’atteindre la rentabilité prévue.
  2. Documentation et Preuves : Il est essentiel de documenter toutes les interactions et informations liées à l’investissement. La constitution d’un dossier solide facilitera la démonstration d’un éventuel manquement.
  3. Consultation Juridique : En cas de doute sur le respect du devoir de conseil, il est recommandé de consulter un professionnel du droit pour évaluer la situation et prendre des mesures appropriées.

Conclusion

L’investissement dans l’immobilier locatif avec défiscalisation est un domaine complexe nécessitant un devoir de conseil adéquat. La décision récente de la Cour de cassation souligne l’importance de la vigilance des acquéreurs et offre un délai d’action de cinq ans en cas de manquement avéré. La documentation précise et la consultation juridique sont des éléments clés pour protéger les intérêts des acquéreurs.

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